Краткая нормативно-правовая справка

В настоящее время налог на имущество, а также земельный налог и арендные платежи за землю в большинстве случаев рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (объекта капитального строительства или земельного участка). Под объектами капитального строительства понимаются жилые и нежилые помещения, здания, сооружения и передаточные устройства, в т.ч. объекты незавершенного строительства.

Пока еще остались категории собственников/налогоплательщиков, которые освобождены от уплаты налога на имущество (например, юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, если принадлежащие им объекты не включены в специальный реестр недвижимости, налог по которой также рассчитывается от кадастровой стоимости), либо которые уплачивают налог исходя из иной налоговой базы (например, юридические лица, уплачивающие налог от балансовой стоимости имущества). Однако, все понимают, что переход к налогообложению по кадастровой стоимости неизбежен практически для всех категорий объектов и налогоплательщиков.

Еще в 2016 году был принят федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым все функции по проведению государственной кадастровой оценки передаются в государственные бюджетные учреждения (ГБУ), создаваемые в каждом регионе страны. Также предполагается постепенный переход полномочий по пересмотру (оспариванию) кадастровой стоимости от специальных комиссий при Росреестре к этим же ГБУ.


Оформите заявку на снижение кадастровой стоимости

Наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время

Отправляя данные, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности


  • Бесплатный анализ перспектив оспаривания стоимости в течение 1-2 дней
  • Успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости начиная с 2012 года
  • Всегда гарантированно доводим процесс оспаривания до положительного результата
Как проверить кадастровую стоимость?
Узнать текущую кадастровую стоимость можно самостоятельно и бесплатно с использованием официального сервиса Росреестра. Стоит отметить, что данный сервис не всегда позволяет достоверно узнать, какой будет кадастровая стоимость вашего объекта, в тех случаях, когда в текущий момент новая кадастровая оценка проходит процедуру утверждения, но еще не утверждена, и ее результаты не внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН). В этом случае вы можете обратиться к нам, и мы также совершенно бесплатно предоставим не только полную информацию о кадастровой стоимости, полученную из официальных источников, но и сообщим о возможностях, целесообразности и процедуре ее пересмотра.

Что делать, если кадастровая стоимость необоснованно завышена?

Существует 3 варианта пересмотра кадастровой стоимости:
  1. Упрощенная процедура – уточнение (пересмотр) кадастровой стоимости в период публикации Проекта кадастровой оценки.
  2. Внесудебный порядок – оспаривание (корректнее – установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости), через Комиссии при Росреестре (данный порядок действует сейчас) или путем обращения в ГБУ, проводившее кадастровую оценку (ориентировочно с 2020 года).
  3. Судебный порядок – возможен как после получения отказа Комиссии при Росреестре или ГБУ, так и в качестве первичного инструмента оспаривания. 

1-й вариант

Данный вариант возможен на этапе так называемого публичного обсуждения кадастровой стоимости, т.е. когда ГБУ или Росреестр опубликовали Проект кадастровой оценки, в состав которой вошёл принадлежащий вам объект. С текущими Проектами отчетов можно ознакомиться на сайте Росреестра. В данном случае пересмотр возможен при наличии ошибок в Проекте отчета, которые ведут к искажению кадастровой стоимости вашего объекта (или группы схожих объектов). Достаточно лишь найти эти ошибки и обратиться напрямую в ГБУ с обоснованными замечаниями в течение 50 дней после публикации Проекта, однако, в большинстве случаев сделать это самостоятельно практически невозможно, по ряду причин:
  • Скачивание Проекта отчета зачастую может занять не один день, что обусловлено большой нагрузкой на сервера Росреестра, а также пропускной способностью каналов связи и значительным объемом скачиваемой информации.
  • Большинство файлов с исходными и иными расчетными данными представлены в формате xml, который удобен для машинной обработки, но не для его анализа неподготовленным человеком.
  • Отчет содержит статистические и математические модели, понимание сути которых, а также степени и механизма влияния тех или иных факторов на полученную в результате кадастровую стоимость вашего объекта требует наличия специальных знаний как в области оценочной деятельности, так и в области математического моделирования.
  • Подготовка замечаний в адрес ГБУ требует профессионального обоснования своей позиции, подтверждаемого конкретными фактами или ошибками в расчетах. 
Специалисты нашей компании имеют успешный опыт подготовки замечаний на проекты отчетов о кадастровой оценке, по результатам рассмотрения которых кадастровая стоимость объектов, принадлежащих нашим клиентам была снижена в 5-7 раз по сравнению с «проектными» значениями, что позволило собственникам недвижимости:
  • Сэкономить время! Процедура качественной подготовки замечаний занимает 1-3 недели, что существенно меньше процедур последующего оспаривания уже утвержденных результатов.
  • Сэкономить деньги! Подготовка замечаний привлеченными специалистами существенно дешевле последующих затрат на оспаривание.
  • Сэкономить нервы! Не нужно ходить в комиссию при Росреестре и суды, весь процесс замыкается на ГБУ, которые сами заинтересованы в выявлении ошибок на этапе обсуждения Проекта отчета, т.к. последующие после его утверждения споры потребуют большей нагрузки в т.ч. и на сами ГБУ, а также могут повлечь персональную ответственность руководителей ГБУ за допущенные ошибки.
Предварительный анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости путем подготовки замечаний на Проект отчета ГБУ мы проводим СОВЕРШЕННО БЕСПЛАТНО! Достаточно заполнить форму заявки, и мы проведем анализ перспектив пересмотра кадастровой стоимости в течение 1-3 рабочих дней. Мы оценим трудоемкость работы по подготовке замечаний, а также вашу экономическую выгоду от данной процедуры, в результате чего вы сможете самостоятельно принять взвешенное решение о целесообразности дальнейшего взаимодействия.

2-й вариант

Внесудебное оспаривание кадастровой стоимости в настоящее время производится через Комиссию при территориальном отделении Росреестра. Такие комиссии созданы в каждом регионе России и действуют на постоянной основе. Практика рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости путем установления ее на уровне рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, неоднозначная в разных регионах, однако, можно с уверенностью утверждать, что грамотно подготовленный отчет об оценке, содержащий обоснованные и объективные расчеты, в большинстве случаев ведет к положительному решению Комиссии, а искусственное и необоснованное занижение стоимости с целью получения дополнительных экономических выгод (а фактически – уклонение от налогов) через комиссии практически никогда не проходит.
Мы всегда стремимся в максимальной степени защитить интересы наших клиентов и минимизировать налоги с учетом объективной реальности, и уже на первоначальном этапе взаимодействия с потенциальным заказчиком (экспресс-анализ) мы прогнозируем тот результат, который соответствует реальному положению на рынке недвижимости и может быть достигнут. Сложившаяся практика показывает, что в более чем 95% случаев итоговая рыночная стоимость, получаемая по результатам нашей работы, даже на 10-30% ниже той, которую мы предварительно рассчитываем.

Порядок взаимодействия:

  • Вы заполняете опросную форму (заявку) на предварительный расчет перспектив оспаривания.
  • Мы БЕСПЛАТНО проводим экспресс-анализ перспектив оспаривания кадастровой стоимости и готовим коммерческое предложение, которое содержит сведения о возможном снижении кадастровой стоимости, экономическом эффекте и стоимости наших услуг.
  • В случае вашего положительного решения о заключении договора, наши специалисты производят оценку рыночной стоимости, готовят отчет об оценке и иные документы, необходимые для обращения в Комиссию, консультируют по любым возникающим в ходе работы вопросам, а также, при необходимости, производят дальнейшее сопровождение процедуры вплоть до внесения оспоренной стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН). 
Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости – не более 1 месяца. Результатом работы является положительное решение Комиссии при Росреестре и внесение соответствующих изменений в ГКН, данные из которого являются основанием для определения налоговой базы.
В случае отказа Комиссии (такое тоже бывает, однако, в нашей практике было не более 5 отказов при более, чем 300 реализованных проектов) существуют 2 варианта – устранение замечаний, изложенных в соответствующем решении (отказ должен быть обоснован) и повторное обращение в Комиссию (количество обращений не ограничено), либо обращение в суд. Мы в своей практике крайне редко используем судебный порядок решения спора, т.к. он сопряжен с дополнительными расходами клиента и определенной степенью риска, связанного с непредсказуемостью результата. Однако в ряде случаев (комиссии в большинстве своем состоят из госслужащих, которые не всегда могут принимать объективные и самостоятельные решения в силу своей зависимости от вышестоящих чиновников и всего госаппарата), он является неизбежным этапом.

3-й вариант

Установление кадастровой стоимости через суд. Данная процедура может использоваться как первичный способ пересмотра кадастровой стоимости, так и быть следствием отказа Комиссии при Росреестре. Наша компания стремится все вопросы снижения кадастровой стоимости решать во внесудебном порядке, т.к. судебный спор влечет за собой наличие следующих рисков и дополнительных расходов:
  • Расходы на оплату услуг представителя, расходы на производство судебной экспертизы (указанные расходы могут в 2 и более раза превышать затраты на внесудебный порядок решения спора и не всегда возмещаются).
  • Риск получения непрогнозируемого результата. В ходе судебного спора по результатам отказа комиссии, в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, на разрешение которой ставится вопрос, который ставился и оценщику при подготовке отчета об оценке – какова рыночная стоимость объекта недвижимости? Но судебного эксперта суд может выбрать как из числа предложенных сторонами, так и по собственному усмотрению (по сложившейся практике взаимодействия суда и эксперта), и в ряде случаев результатом судебной экспертизы может стать увеличение кадастровой стоимости не только по сравнению с отчетом оценщика, но даже и по сравнению с первоначально оспариваемой стоимостью. Тогда заявитель вынужден либо пытаться оспорить заключение эксперта, либо отзывать заявление и отказываться от иска. Такие случаи крайне редки, но существование риска в любом случае необходимо учитывать, а срок судебного спора, обычно, занимает около полугода.

Реализованные проекты

Сеть АГЗС
- более 20 объектов
- снижение на 60-80%
Строительная организация
- земельный участок
- 119 млн. руб. → 41 млн. руб.
Добыча полезных ископаемых
- земельный участок (карьер)
- 34 млн. руб. → 9,3 млн. руб.
Компания-застройщик
- участок под МЖС
- 67 млн. руб. → 33,5 млн. руб.
ГСК
- участок под гаражными боксами
- 52 млн. руб. → 13,5 млн. руб.
Офисно-складской комплекс
- земельный участок
- 148 млн. руб. → 54,5 млн. руб.
Девелопмент
- 15 объектов
- 2,05 млрд. руб. → 1,34 млрд. руб.
Логистический комплекс
- 12 земельных участков
- 280 млн. руб. → 73 млн. руб.
Всего более 300 реализованных проектов
- участки, ОКСы
- средний процент снижения – 65%




Как заказать отчёт об оценке?
  • 1
    Оставьте заявку
    Оставьте заявку
    На сайте или по
    телефону
  • 2
    Получите коммерческое</br>предложение
    Получите коммерческое
    предложение
    Содержит прогноз
    снижения стоимости
  • 3
    Договор, <br>оплата
    Договор,
    оплата
    Любые формы
    оплаты
  • 4
    Подготовка отчета
    Подготовка отчета
    5-15 рабочих дней
    в зависимости от сложности
  • 5
    Передача пакета документов <br>в Комиссию / суд
    Передача пакета документов
    в Комиссию / суд
    Можем подготовить
    все документы самостоятельно
  • 6
     Контроль <br>положительного <br>результата
    Контроль
    положительного
    результата
    При необходимости
    участвуем в заседаниях,
    контролируем процесс
Оформите заявку на оспаривание кадастровой стоимости
Отправляя данные, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности
Наверх