Консалтинг и налоги

Любая сделка с недвижимостью влечет за собой разнообразные риски, которые могут привести к нежелательным последствиям, таким как:
 

• Утрата прав на приобретенный объект по результатам оспаривания сделок должника (риски банкротства продавца)
• Чрезмерная налоговая нагрузка на участников сделок как в момент совершения сделки, так и в период последующего владения объектом
•  Налоговые риски, связанные с доначислением НДС, налога на прибыль, НДФЛ и т.п.
•  Налоговые риски при сделках между взаимосвязанными и/или взаимозависимыми лицами, в т.ч. при заключении договоров аренды • Невозможность использования земельного участка по причине градостроительных ограничений и/или сервитутов
•  Незапланированные расходы, связанные с владением объектом
•  Недостижение прогнозной величины арендных доходов
•  Неурегулированные правоотношения нескольких собственников неделимого земельного участка, на котором расположен объект недвижимости 

Наши эксперты на протяжении более чем 10-ти лет накопили значительный практический опыт, позволяющий выявлять как вышеуказанные, так и иные риски сделок с недвижимостью, предоставлять участникам сделки объективную картину возможных последствий тех или иных вариантов структурирования и определения ценовых параметров сделок. По результатам анализа составляется заключение, содержащее всестороннее исследование всех аспектов предполагаемой или уже совершенной сделки, а также рекомендации по минимизации всех существующих и потенциальных рисков.

Трансфертная цена – это цена, устанавливаемая в хозяйственных операциях между различными подразделениями единой компании или между участниками единой группы компаний. Деятельность по установлению цен между такими компаниями называется трансфертным ценообразованием. Федеральным законом от 18.07.2011 № 227-ФЗ Налоговый кодекс Российской Федерации дополнен Разделом V.1 «Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании», предусматривающий полномочия ФНС России по контролю цен в сделках между взаимозависимыми лицами.

Критерии отнесения сделок к контролируемым и сделкам между взаимозависимыми лицами по действующему законодательству РФ подробно описаны на сайте ФНС России.

В соответствии со ст. 105.3 НК РФ в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка).

Если в вашем бизнесе присутствуют сделки между взаимозависимыми лицам, то необходимо тщательно анализировать цены таких сделок на предмет соответствия их текущим рыночным условиям, т.к. занижение или завышение этих цен может привести к штрафным санкциям и доначислению налогов со стороны налогового органа. Налоги, в отношении которых осуществляется данный контроль:

• налог на прибыль организаций

• налог на доходы физических лиц

• налог на добычу полезных ископаемых

• налог на добавленную стоимость

• налог на дополнительный доход от добычи углеводородного сырья

Мы предлагаем услугу по определению рыночного уровня цен на определенные виды товаров (услуг), по результатам которого заказчику передается Отчет об оценке, являющийся документом доказательного характера. При этом рыночная цена товара (услуги) может быть определена не только в виде конкретного значения, но и в виде интервала (диапазона) цен, в рамках которого установление цен фактических сделок не будет рассматриваться налоговыми органами как отклонение от рыночных условий, что позволит исключить риски, связанные с претензиями ФНС в отношении трансфертного ценообразования.

Мы предлагаем услуги по консультированию в сфере недвижимости по следующим направлениям:

Исследование локальных сегментов рынка (регион / город / тип недвижимости и т.п.)

Вы получаете отчет, в котором будет содержаться аналитическая информация по интересующим вас вопросам и параметрам. С помощью данной аналитики вам будет проще принять то или иное решение, а стоимость исследования несопоставима мала с ценой возможных ошибок при принятии решений, связанных с недвижимостью. С помощью опросной формы мы поможем определить конкретный перечень интересующих вас параметров, которые будут исследоваться.

SWOT-анализ объекта недвижимости

По результатам исследования у вас появится альтернативное профессиональное мнение о сильных и слабых сторонах, степени ликвидности, внутренних и внешних факторах, влияющих как на стоимость объекта, так и на возможность и успешность его коммерческого использования для того или иного вида деятельности. Данная услуга может включать в себя также и полный анализ рисков, описанный далее.

Анализ рисков, связанных с приобретением объекта недвижимости

Это комплексное исследование правоустанавливающих документов, технической документации и самого объекта (с сопоставлением фактического состояния и документации). Включает в себя:

• Юридическую проверку правоустанавливающих документов, а также анализ их соответствия данным государственного кадастра недвижимости

• Анализ наличия обременений, арестов, запретов и ограничений регистрационных действий с объектом

• Проверка по базам объектов, подлежащих сносу и реновации

• Анализ рисков, связанных с возможным наличием незарегистрированных изменений в объект (переустройство, перепланировка), с предоставлением соответствующих пояснений и рекомендаций

• Анализ соответствия планируемой цены сделки рыночным условиям (для исключения возможности оспаривания сделки в будущем, например, в случае банкротства продавца)

• Прогноз налоговой нагрузки после приобретения объекта, рекомендации в отношении формы владения объектом с целью налоговой оптимизации

• Экспресс-анализ перспектив снижения кадастровой стоимости недвижимости

• Заключение о пригодности объекта недвижимости к ипотечным сделкам (невозможность в будущем продать объект по ипотеке существенно снижает его ликвидность)

По результатам выполнения работ Вы получаете аналитический отчет. Такой комплексный подход позволяет покупателю принять действительно взвешенное и обдуманное решение при выборе объекта, минимизировать возможные риски при вложении значительных денежных средств. В тоже время для продавца данная услуга может стать полезной на подготовительном этапе для понимания путей повышения ликвидности и стоимости объекта перед принятием решения о его продаже.