Существует два основных вида оценки земли: кадастровая и рыночная. Первая проводится по заказу государственных служб и предназначается для оценки земельных площадей. При этом рассматривается вся совокупность факторов ценообразования. В таком случае земля оценивается в плане наличия каких-то её природных свойств и ценности для всех видов возможного функционального использования. Кадастровая оценка может учитывать, что в перспективе земельные участки будут передаваться юридическим или частным лицам для тех или иных целей. Она имеет широкие рамки и часто проводится массовым методом. Рыночная оценка земли более ориентирована на конкретные участки, которые имеют чётко обозначенную функциональность и выделенные границы. В любом случае оценка — это определение денежного выражения имущества, которое подразумевает его ликвидность даже в том случае, если о совершении сделок купли-продажи в настоящий момент речь не идёт.
Причины оценки земельных участков
Оценить землю может потребоваться в силу множества причин. К числу наиболее характерных относятся:
-
подготовка к сделкам, не только купли-продажи, но и дарения, аренды;
-
завещание земли частным лицом;
-
получение банковского кредита — ипотечного или связанного с тем, что земельный участок становится залогом;
-
приватизация земельного участка, чаще всего вместе с постройками и зелёными насаждениями;
-
привлечение участка в качестве уставного капитала;
-
оценка бизнеса, если участок относится к фондам юридического лица.
Существуют и другие причины, а отдельную их группу составляют имущественные споры, которые предстоит решать в суде. В таком случае рыночная оценка земельного участка может потребоваться любой из сторон и проводится по их собственной инициативе или по решению суда.
Используемые методы
Оценить стоимость земельного участка можно с применением различных методов, основанных на наиболее подходящих подходах. Так, ликвидный подход показывает, какую сумму можно было бы выручить, если бы участок был продан. Однако нужно понимать, что покупатели приобретают землю в силу разных причин. К примеру, если у частного лица землю выкупает компания, которая собирается построить магазин, то все надворные постройки и сам дом, если таковые есть на участке, скорее всего будут снесены. Это означает, что оценка рыночной стоимости земельного участка должна строиться на таких факторах, как его местонахождение, близость транспортных артерий, возможность создания автостоянки, проведения инженерных систем и подобных. Всё то, что находится на участке, никак не влияет на его стоимость. Исключение может составлять только затраты на проведение чего-то важного — линии электроснабжения или водяных труб.
На практике используются методы:
-
нормативный — актуальный в основном при изъятии земли государством;
-
сравнения продаж;
-
капитализации земельной ренты;
-
выделения и распределения.
В результате работы независимых оценщиков получается отчёт, который играет роль доказательного документа. С его помощью заказчик может доказывать свою правоту в суде или в ходе досудебного решения спорной ситуации.