Юридическое отношение к недвижимости не менялось с течением веков и уходит своими корнями в Римское право. Недвижимость — это земельные и водные участки, а так же всё то, что прочно с ними связано. Поэтому под недвижимостью понимают строения, здания, сооружения, которые невозможно переместить, а так же морские и речные суда, даже космические корабли, поскольку функциональность их использования прочно связана с природной средой. Наибольшую важность здесь приобретает то, что любое коммерческое или жилое строение неразрывно с земельным участком, на котором оно находится. Даже тогда, когда объект оценки непосредственно не касается земли, к примеру, при оценке квартир в многоэтажных домах жилого фонда. Вполне определённое влияние на цену земля всё равно оказывает. Квартиры в домах, находящихся в развитых районах города, где присутствует все необходимое для жизни, стоят дороже, чем их полные аналоги в домах на окраинах.
Подходы и методы оценки недвижимости
Грамотная оценка объектов недвижимости неразрывна с выбором наиболее адекватного ситуации подхода. Существуют три основных:
-
затратный;
-
сравнительный анализ продаж;
-
анализ предполагаемого дохода за определённый срок эксплуатации.
В идеале нужно применять не менее двух. Тогда оценка стоимости объекта недвижимости даст наиболее достоверную итоговую сумму. Затратный метод заключается в том, что стоимость объекта не может быть выше той, что пришлось бы затратить на создание такого же. Он подразумевает не исследование затрат на строительство, капитальный ремонт и обслуживание самих по себе, но более ориентирован в будущее, моделирует затраты, которые пришлось бы сделать, если бы кто-то строил аналогичный комплекс недвижимости в таком же месте. Без анализа прогнозируемого дохода здесь не обойтись, поскольку затраты на строительство становятся лишь поводом для того, чтобы их окупить и начать получать прибыль.
Особенности оценки жилой недвижимости
Гораздо более простые схемы приобретает оценка жилой недвижимости. Она практически полностью сводится к анализу рынка, а проводить его приходится с учётом реальной экономической обстановки в стране. В период постоянных экономических кризисов общий объём продаж может и не сократиться, но приобрести определённые особенности. Нужно учитывать число сделок, которые происходят в силу того, что владельцы жилой недвижимости оказываются в трудной экономической ситуации, что подталкивает их к продаже жилья в самые короткие сроки, со скидкой в 20—30%, а то и выше. Но это не значит, что, если квартиры упали или выросли в цене сейчас, то такая же картина будет и через три месяца, полгода, год.
Затратный подход актуален в любом случае, когда нужна оценка недвижимости. Квартира не является исключением, но только не нужно забывать основной принцип: большую часть покупателей интересует не то, сколько вложил продавец, а сколько придётся вложить им для того, чтобы сделать ремонт по своему вкусу. Эталонной в этом сегменте может стать оценка недвижимости для ипотеки, которая ориентируется не только на уровень спроса и предложения, платежеспособность населения, но и на номинальную кадастровую стоимость объектов.
Отдельные аспекты оценки недвижимости
Обычно оценка стоимости недвижимости проводится для того, чтобы ответить на какие-то конкретные вопросы, которые ставятся перед экспертами. Заказчикам оценки коммерческих объектов далеко не всегда нужна их общая рыночная стоимость. Их может интересовать стоимость эксплуатации, улучшений, произведённых арендатором, ущерба, если таковой вдруг произошёл в силу каких-то внешних причин.
Оценка недвижимости для суда в Москве — это уже давно привычная практика, которая направлена на установление рыночной или кадастровой стоимости. Параллельно с этим эксперты могут дать ответы на вопросы о техническом состоянии зданий и сооружений. Отчёт о стоимости является доказательным документом и содержит не только заключение, но и аргументацию.
Особенности практики
Для начала работы независимым оценщикам необходимо предоставить ряд документов:
-
подтверждающие право собственности;
-
выписка, справка и технический план из БТИ;
-
бумаги, подтверждающие наличествующее обременение, если оно имеется;
-
ряд других, которые зависят от природы объекта или комплекса.
Если экспертиза будет проводиться по назначению суда, то необходимо ещё и судебное определение вместе с ходатайством. Работа проводится на основании договора и в указанные в нём сроки.