Независимая оценка малоэтажной жилой недвижимости проводится в силу самых разных причин. Чаще всего они связаны с запланированной сделкой купли-продажи. В таком случае рыночная оценка дома может потребоваться продавцу и покупателю в равной степени. Продавец может узнать не только реальную цену, за которую он может продать свою недвижимость, но и получить представление о том, каким образом проводить сделку, — определить начальную цену и предел возможных скидок. Покупатель же установит, сколько может стоить приглянувшийся ему объект на самом деле, что позволит ему избежать лишних затрат.
Детализируем причины проведения оценки
Немаловажной общей причиной является возникновение споров и конфликтных ситуаций, многие из которых приходится решать в судах. В таком случае оценочная экспертиза назначается судом или проводится для него какой-то из сторон. В качестве экспертной может выступить любая организация, которая имеет документы, подтверждающие квалификацию и полномочия своих сотрудников. Основные типы конфликтов, из-за которых проводится оценка дома для суда:
-
оспаривание кадастровой стоимости;
-
раздел имущества в связи с разводом или выделение долей в наследстве;
-
обращение взыскания на недвижимость;
-
изъятие недвижимости для государственных нужд.
Важен профессиональный подход
В любом случае оценка стоимости дома должна проводиться профессионально, с учётом обстоятельств дела и при рассмотрении всей относящейся к нему документации. Нельзя отрицать того, что иногда, вооружившись терпением, можно получить представление о цене на недвижимость самостоятельно. Но непрофессиональная оценка всегда отличается недостаточной точностью. Существуют и обстоятельства, исключающие любительский уровень. Так, в некоторых случаях необходима так называемая ретрооценка, которая связана с установлением цены, актуальной в прошлом. Это может потребоваться из-за того, что несколько лет назад произошло какое-то важное событие — сделка купли-продажи, подано исковое в суд первой инстанции или что-то подобное. Тогда суды интересует рыночная стоимость на тот момент, а не текущая. Для получения ответа на вопрос нужен доступ к архивным данным, которые обычным людям чаще всего недоступны.
Что учитывают профессиональные оценщики?
Оценка начинается с изучения объекта. На его справедливую цену могут повлиять различные факторы, которые имеют отношение к нему самому и месту его расположения:
-
общая площадь жилых и нежилых помещений;
-
возраст и состояние постройки;
-
архитектурная ценность;
-
наличие и качество инфраструктуры;
-
наличие подъездных путей.
Конечно, для того, чтобы оценить коттедж или дом, все эти сведения только помогают. Приоритетными являются данные о том, какую стоимость имеют на рынке аналогичные объекты. Для установления справедливой цены первостепенное значение имеет ликвидный метод, который довольно часто дополняется затратным. Последний же имеет две основные модели. Одна направлена на сбор сведений о том, сколько стоит постройка и отделка аналогичного дома в настоящий момент, а вторая ориентирована на перспективу. Так, если дом требует реконструкции или капитального ремонта, то какую-либо стоимость он будет иметь, однако в ряде случаев она существенно уменьшается той суммой, которую потребуется затратить на приведение недвижимости в порядок.
Практически во всех случаях проводится оценка дома с земельным участком, поскольку по российскому законодательству участок является неотъемлемой частью самого объекта недвижимости. В ряде случаев он имеет приоритетное значение. Так, если расположение участка выгодное, а сам дом старый и не отвечает представлениям покупателей о современном качественном жилище, стоимость основного строения может вообще не влиять на стоимость недвижимости.
Результат работы оценщиков
Независимая оценка дома завершается оформлением документов. Заключение должно указывать на отдельную стоимость всех заслуживающих того объектов. К ним относится:
-
основное строение;
-
хозяйственные надворные постройки;
-
зелёные насаждения и объекты для отдыха и развлечений;
-
земельный участок.
Несмотря на то, что решающее значение будет иметь стоимость всего комплекса, а земля рассматривается в качестве её части, детализация позволяет сделать выводы о той ценности, которой обладает недвижимость. Важное значение имеют и аргументы, которые укажут оценщики. Если использовался сравнительный анализ и в приоритете был ликвидный подход, то оценщики должны привести источники информации, предоставляемой клиентам.